
与全国许多重点城市一样,成都的房地产市场在经历长期上涨后,也进入了深度分化和调整期。其核心特征并非“普跌”,而是 “冰火两重天” 式的结构性分化。
核心结论
成都房价呈现出“整体盘整、区域分化、品质为王”的格局。 核心区域顶级资产价格坚挺,而大量非核心、高库存、前期透支概念的区域正经历明显的价格回调。这是市场从“普涨牛市”向“价值回归”转变的正常过程。
主要表现和区域特征
1. 下跌压力明显的区域(“挤泡沫”区域)
供应量巨大的外围新区: 这是本轮调整的“重灾区”。
视高、黄龙溪等眉山区域:依托“天府新区”概念炒作过度的区域,因缺乏实质性产业和人口支撑,且与成都主城通勤不便,价格已从高点“腰斩”甚至更多,投资客被深度套牢。
部分二圈层非核心板块:如新津、青白江、金堂等,自身产业和人口吸附力有限,主要依靠成都外溢需求。当市场转冷,外溢动力减弱,价格率先回调。
天府新区非核心区:如南湖、华阳老城区、麓山部分非核心地段,在前期价格快速上涨后,因配套成熟度、学区确定性等问题,二手房价格出现明显松动。
无核心资源的“老破小”及普通二手房: 大量建于2000-2010年、无优质学区、无优质物业、户型过时的普通小区,在改善需求主导的市场下,流动性急剧下降,价格阴跌。
公寓产品: 商业公寓因税费高、产权年限短、居住密度大、落户入学困难等先天劣势,在市场下行期成为“抛售重灾区”,价格和租金双降。
2. 相对坚挺甚至稳中有升的区域(“价值基石”区域)
传统核心区及高端改善板块:
高新区(金融城、大源西)、锦江区(攀成钢、三圣乡)、青羊区(内金沙、浣花溪)、武侯区(桐梓林)、金牛区(国宾) 等。这些区域拥有顶级的城市配套、产业、学区或不可复制的环境资源,高端改善需求旺盛,高品质次新房价格非常坚挺。
天府新区核心区(秦皇寺中央商务区、兴隆湖周边):虽然新区整体承压,但其真正的核心区域,因有省级市级重大配套落地(如西博城、天府总部商务区、名校分校)、高规格的城市规划和产业导入,依然是高端购买力追逐的对象,新房限价倒挂现象仍存。
拥有顶级教育资源的“学区房”: 尽管面临“教师轮岗”、“多校划片”等政策预期,但 “青羊二区”、“锦江二区” 等传统顶尖学区的学区房,由于其教育资源的极端稀缺性和确定性,依然是市场中最抗跌的硬通货。
“次核心”成熟居住区: 如成华区的杉板桥、二仙桥等,凭借完善的地铁商业配套、城市界面更新和合理的价格,承接了大量核心区外溢的刚改需求,表现出较强的韧性。
高品质改善新盘及次新房: 无论位于哪个区域,只要是品牌开发商、产品力强(好户型、好园林、好物业)、定位精准的楼盘,在市场上依然一房难求,与同区域普通楼盘形成鲜明对比。
主要原因分析
1. 供需关系逆转: 前几年土地集中供应,特别是二圈层及新区,导致当前新房和二手房库存高企,市场进入“买方市场”。
2. 购买力与房价的结构性脱钩: 核心区房价已迈入高位,对普通刚需形成门槛;而外围区域价格支撑则需要依赖持续的人口流入和收入增长,这两者在当前经济环境下均面临挑战。
3. 市场预期转变: “房住不炒”深入人心,投资投机需求大幅退潮。购房者从“怕买不到”转向“怕买错”,决策极其理性,对区域和楼盘的选择极为挑剔。
4. “一核多中心”格局下的价值重估: 成都“摊大饼”式的发展模式正在经受考验。当潮水退去,只有那些真正拥有 “产业、学区、交通、商业、城市界面” 多重优势叠加的区域,其价值才能得到确认和巩固。
对购房者的建议
刚需购房者: 珍惜当下的选择权。 不必恐慌,应放弃“抄底”心态,聚焦 “工作通勤+生活便利+安全边际” 。优先考虑地铁沿线、配套成熟的二手次新房,对概念新区保持极度谨慎。
改善型购房者: 这是“资产优化”的黄金窗口。 果断处置手中的非核心资产(如老破小、远郊盘),利用二手房市场巨大的议价空间,将资金和房票集中置换到 核心区域或发展确定性极高的板块的品质楼盘。“卖旧买新”的顺序至关重要。
投资者: 普通投资者建议离场观望。 成都楼市的“普涨时代”已结束,未来是专业玩家的市场。投资逻辑必须从“博涨幅”转向“抓租金回报和核心资产长期价值”,这需要极高的专业知识和风险承受能力。
未来展望
成都作为西南地区绝对的中心城市,其人口虹吸力依然强劲,基本盘稳固。未来市场将呈现:
K型分化加剧: 核心优质资产与边缘普通资产的差距会越来越大。
价格由“价值驱动”取代“概念驱动”: 规划蓝图必须兑现为实景配套,才能支撑房价。
市场进入慢周期: 整体价格将经历较长的横盘或微调期,以时间换空间,等待居民收入增长和新的平衡点形成。
总结来说,成都房价的“区域性下跌”,是一次深刻的市场出清和价值重估。它教育了市场:房产的价值最终必须扎根于真实的居住需求、稀缺的资源和扎实的配套。对于自住者而言,这是一个可以用更理性价格挑选好房子的时代;对于所有市场参与者,这都是一个回归常识、敬畏风险的时代。
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